'역전세 ' 집값하락으로 전세금이 위험하다

 

 

1. 들어가기

요즘 부동산시장이 침체되고 집값이 하락했다.
집값이 오를 때는 걱정 없지만  
집값이 하락하면
전세금이 떨어지고 반환받기도 어려워진다.
그래서 역전세에 대해 알아보았다.

특히 빌라와 오피스텔이 아파트 보다  전세금이 더 위험한 지도  알아보았다.

또 전세금 보호하는 방법으로 전세권설정과 확정일자의 차이점을 알아보았다.

2. 역전세의 뜻

역전세는
금리가 크게 오르면서 부동산시장이 침체되었을 때,
주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약 당시보다 하락했다.

즉, 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다.

예를 들어 2년 전 세입자가 전세 보증금 3억을 내고 들어왔다.
그 후 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워진 상황을 말한다.

역전세난은 보통 부동산 시장이 둔화 되고 정부의 부동산 규제가 강화되거나 ,
또 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하락하고 세입자가 줄어들면서 발생한다.

역전세난과 비슷한 개념으로 ‘깡통전세’라는 용어도 있다.
이는 집값이 전세보증금에 미치지 못하는 집을 말한다.

즉, 은행 대출을 통해 구매한 아파트의 매매가격이 하락하면서 전세금과 대출금을 합한 금액이 매매가격보다 커지면서 임대인에게 이익이 없어진 것을 가리킨다.

3. 빌라와 오피스텔

아파트 가격이 너무 비싸지면 아파트 대체재로 깨끗한 신축빌라나
오피스텔을 찾게 된다.
그런데 신축빌라나 오피스텔은 시간이 지나면 마이너스 프리미엄이 붙고 매매도
쉽지 않다.
특히,  실수요자 2030 세대나 신혼부부들이 아파트보다 싸고 깨끗한 빌라나 오피스텔 전세를 선호하게 된다.
보통 오피스텔은 전세가율이 높아 깡통주택이 될 위험성이 높다.

즉, 한국부동산의 지난달 서울 기준을 살펴보면  
전세가율이 오피스텔 84%
아파트 53%, 빌라 70% 로 나타났다.
오피스텔 전세가율이 아파트보다 30% 나
더 높아서 전세금 반환 위험이 가장 높다.

4. 갭투자와 깡통주택

시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다.

예를 들어 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원으로 집을 사는 방식이다.

전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있다.

저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 2~3년 사이에 크게 유행하였다.

부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있다.

하지만 반대로 집값이 하락되면
깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있다

5. 전세권설정과 확정일자의 차이

전세권설정은
임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결해야 한다.
반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다.

또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다.

임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.

확정일자란
그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.

전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있다.

그러나, 단순히 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 한다.

전세권 설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하며 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 든다.

그러나 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의 없이 간편하게 받을 수 있다.

또 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이 된다.

전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받는다.

한편 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우에,

확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 한다.

그러나 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다.

6. 마무리

요즘,   부동산시장의 침체로
집값이 하락되고 전세금반환받기가
어려워졌다.
실수요자들이 매월 부담되는 월세보다 전세를 선호한다.

우리나라에만 있는 전세제도가 집값하락으로 위험해졌다.
전세금을 안전하게 지키고 편하게 살 수 있도록 정책이 마련되었으면 한다.

주택보증공사에서 이번 달에
안심전세앱 2.0 출시를 앞두고 있다.
안심전세앱은 아파트, 빌라, 오피스텔 등
시세확인이 가능하고
임대인의 모든 정보를 확인할 수 있다.
전세금이 안전해지는 그날을 기대해 본다.

♡♡읽어 주셔서 감사합니다.♡♡