부동산상식 "아파트매매계약서" 알아보기

 

1. 들어가기

아파트매매 계약은 집을 파는 사람이나 사는 사람에게 큰 액수가  거래되기 때문에
잘 알아보고 계약해야 한다.
무슨 이유든 거래가 잘 못되면 큰 손해가
발생한다.
매매계약서가 무엇인지, 계약서작성할 때
어떤 점이 중요한지
알아두면 많은 도움이 될 것이다.

2. 매매계약의 의의와 효력

매매계약은 당사자의 일방(매도인 甲)이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정한다.

상대방(매수인 乙)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다.
낙성, 쌍무, 불요식의 전형적인 유상계약이다.

매매의 가장 중요한 효력으로서는 매도인의 재산권이전의무와 담보책임을 진다.
그리고 매수인은 대금지급의무이다

즉,  매도인은 등기·등록에 협력하고 또는 인도하여야 한다. 이러한 매도인의 재산권
이전의무는 매수인의 대금지급의무와 원칙적으로 동시이행의 관계에 있다.

또 매도인은 매수인에 대하여 담보책임을 진다.

즉, 매매에 의하여 매수인이 취득하는 권리 또는 권리의 객체인 물건에 하자 내지 불완전한 점이 있는 때에 매도인은 담보책임을 진다.

담보책임은 매수인을 보호하고 일반거래의 동적 안전을 보장하기 위해 인정되는
법정책임이다.

매수인은 매도인의 재산권이전에 대한 반대급부로서 대금지급의무를 부담한다.

매매계약서는 계약의 효력에 중대한 영향을 미친다
즉, 당사자의 다툼이 있어 소송이 제기되는 경우에 재판에서 계약서가 증거자료로
법관은 계약서에 의해 재판하게 된다.

3. 매매계약서 작성요령

계약서는 명확하고 간결하게 작성해야 한다.
어려운 용어나 복잡하게 작성하면 해석을 둘러싸고 분쟁이 발생할 수 있다.

계약금은 통상매매가의 10%로 한다. 이는 채권관계가 성립하고, 일방해약이 가능하다.

중도금은 통상매매가의 60%~70%, 채권관계와  이행착수단계이고 일방해약이 불가하다.

잔금은 통상매매가의 30%~20%, 물권관계와 동시이행관계이다. 그리고
일방해약이 불가하다.

위의 금액비율이 법으로 정해진 것은 아니고 이는 어디까지나 일반적인 거래 관행이다.

계약금의 성격은 크게 『위약계약금』과 『해약계약금』으로 나누어진다.

이러한 계약금은 계약금을 손해액으로 보게 되기 때문이다.

손해배상액의 예정을 정하는 때가 있다. 왜냐하면 손해에 대한 입증이 쉽지 않기 때문에
우리 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 본다.

중도금은 이행의 착수라 한다.
이행의 착수라 함은 이행행위자체를 착수하는 것을 말한다.
예를 들면 매수인의 중도금 제공, 잔금준비와 매도인의 부동산인도, 이전등기 등을 위한
준비를 하면 이행에 착수한 것이 된다.

잔금은 동시이행관계이다.
계약의 마지막단계로서 매수인의 잔금지급과 매도인의 등기권리증, 매도용 인감증명서
교부는 상호동시이행관계에 있다.

4. 매도인의 담보책임

매매의 목적물에  하자가 있을 때 매도인은 담보책임이 있다.

권리의 하자나 물건의 하자로 말할 수 있다.

즉, 목적물이  전부 또는 일부를 이전할 수 없는 경우에 담보책임이 발생한다.

매도인이 그의 과실유무를 묻지 아니하고
그로 인한 부담을 지게 된다.
이를 매도인의 담보책임이라 하며 다음과 같은 성질을 갖는다.

매도인의 담보책임은 매매계약의 유상성에 비추어 매수인을 보호하고 거래안전을 보호
하려는 취지에서 인정된 법정책임이다.

매도인의 담보책임은 그의 고의·과실 등의 귀책사유를 그 요건으로 하지 않는다.

즉, 일종의 무과실책임이다.

매도인의 담보책임은 특정물의 매매뿐만 아니라 불특정물의 매매에 있어서도 인정된다.

5. 계약의 이행과 해제

1) 계약금만 지불된 상태에서의 해제
일반적인 부동산 매매계약은 계약금만 주고받은 상태에서는
어느 한쪽이던 일방적으로
계약을 해제할 수 있다.

즉, 매수인은 지급한 계약금을 포기하면 되고 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제할 수 있다.

2) 중도금 지급 후의 계약해제
원칙은 해제가 불가하다.
일단 중도금이 지급되면 이행의 착수로 보아 계약은 확정적인 것으로 되어
매도인 매수인은 모두 매매계약의 유지이행에 관하여 법률적 구속을 받게 된다.

즉, 잔금지급의무와 재산권 이전의무라는 동시이행의무를 부담하게 된다.

3) 예외적으로 해제 가능한 경우
다음의 경우에는 중도금 지급 후라도 예외적으로 계약의 해제가 가능하다.

합의에 의한 해제의 경우는
합의해제란 양당사자가 합의하에 계약을 해제하는 것이며 언제든지 자유롭게 할 수 있다.

약정에 의한 해제의 경우는
약속된 계약내용에 의한 해제, 즉 계약해제사유를 미리 계약서에 기재해 넣고 그러한 사실이 발생한 경우에 하게 되는 해제를 말한다.

법정해제의 경우는
법률의 규정에 의하여 취득하는 해제권으로 주로 계약상대방의 채무불이행 시 발생한다.

법정해제의 사유로는 채무자의 이행지체, 이행불능, 불완전이행과 채권자의 목적물수령 지체 등이 있다.

법정해제의 경우 상당한 기간을 정하여 상대방에게 이행을 최고한 후 계약을 해제할 수 있다.

6. 마무리

부동산매매거래를 할 때 직거래하든
전문가를 통해서 하든
어느 정도 부동산매매계약에 대해서
알아두면 도움이 될 수 있다.
집값은 상당한 큰 금액으로 거래된다.
잘 못되면 커다란 손해가 발생한다.

매도, 매수인이 서로 분쟁 없이 매매계약이
잘 이루어 지길 바랍니다.

♡♡읽어 주셔서 감사합니다^^♡♡