부동산상식 전세사기를 대비하자! '주택임대차보호법' 최우선변제금 알아보기

 

1. 들어가기

 

전세나 월세 집을 구할 때 전세금, 보증금이 들어가게 된다.

계약이 끝났을 때,  전세금이나 월세에 따른 보증금을 안전하게 돌려받아야 한다.

임차인의 전재산이라고 할 수 있는 전세금, 보증금이 안전하게 보호되어야 한다.

그래서 주택임대차보호법과 최우선변제금에 대해서 알아보았다.

 

2. 주택임대차보호법

 

1) 목적

 

주택임대차보호법은주거용 건물에 대한 민법의 특례를 규정했다.

 

이는 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해서 이다.

 

2) 적용 범위

주거용 건물 전부 또는 일부에 적용된다.

관련판례에서 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 다음과 같다.

즉, 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 한다.

또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우는 다음과 같다.

즉, 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의

 

임대차목적물의 이용관계이다. 그리고 임차인이 그곳에서일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여

 

합목적적으로 결정하여야한다.

 

3) 대항력

매매나 경매로 인한 새로운 소유자에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리이다.

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때 익일 오전 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

4) 임대차 기간과 계약의 갱신

임대차 기간은 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 한다.

그러나 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효도 주장 가능하다

그리고 임대차 종료 후 보증금 반환 시까지 임대차관계는 존속된다.

임대차계약을 갱신이 되는 여부는 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 2월까지 사이에 갱신거절의 통지를 해야 한다.

또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다 뜻의 통지를 해야 한다.

이와 같이 통지하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. (묵시적 갱신)

그리고 임차인은 기간만료 전 2월까지 통지를 하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

즉 통지가 없으면 묵시적 갱신이 발생한다.

위와 같이 묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 본다.

 

그리고 임차인은 언제든지 해지통고 할 수 있고 임대인이 해지 통지받은 후 3개월이 지나면 해지 효력 발생한다.

 

3. 최우선변제금

 

보증금 중 일정액의 보호를 받는다.

 

즉, 후순위라도 우선순위보다 보장 받는 금액이다. 이를 최우선변제권이라고 한다.

즉, 보증금 일정금액 이하의 임차인 경우 집값의 2분의 1 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 배당과정에서

 

최우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다.

 

이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.

최우선변제금은 다음과 같다.  (2023년 2월에 개정)

 

서울특별시 보증금 1억 6,500만 원 이하에 5,500만 원

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외한다),

세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시는 보증금 1억 4,500만 원 이하에  4,800만원


광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다)
안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 보증금 8500만 원 이하에  2,800만 원이다.

그 밖의 지역: 보증금 7,500만 원 이하에 2,500만 원이다.

4. 주택임대차계약서 작성법

주택임대차계약서 견본

1) 등기권리증, 등기부등본등 서류를 확인한다.
2) 계약당사자가 본인 또는 대리인인지 확인한다.
3) 목적물을 표시한다. 주거용은 전용면적을  기재한다.
4) 임차보증금과 월차임, 임차기간을 정확히 기재한다.
5) 임차인은 이삿날에 즉시 주민등록과 확정일자를 받는다. (선순위 확보)

 

5. 마무리

 

이와 같이 주택임대차보호법에 마련된 최우선변제금을 알아보았다.

 

보장되는 금액은 보증금액에 비해 너무 적은 변제금이다.

 

만약의 경우 경매가 되었을 때,  보증금을 전액 다 받을 수 없게 되어 경제적으로 어려운 처지가 될 수 있다.

그래서 전세, 월세 집을 구할 때는 반드시 등기부등본에 근저당이나 채권이 있는지 잘 살펴보아야 한다.

경매가 되었을 때  배당금을  받을 수 있게  우선순위가 되어야 하기 때문이다.

 

전세사기니 역전세니 열심히 피땀흘려 모은 소중한 재산을 잃어버릴 위험에 처한 사람들의 안타까운 소식이 심심치 않게 들려 오고있다. 아무쪼록 잘 대비하여 부동산 피해자들이 없었으면 하는 바람이다.
      
♡♡읽어 주셔서 감사합니다^^♡♡