부동산 상식 "초보자를 위한 재개발 재건축"

 

1. 재건축
 

재건축은 도시기반시설이 비교적 좋은 지역의 노후되고 불량한 주택을 부수고 새로 아파트를 건축하는 사업이다.

재건축사업은 조합원자격을 가지면 입주권을 받기 때문에 청약통장 없이 내 집을 마련할 수 있다.

사업단계를 거치면서 재산가치가 올라간다. 아파트 준공까지 기다리지 않고 시세에 따라 매매도 가능하다.  
 
투자수익까지 기대할 수 있어서 많은 사람들이 재테크 수단으로 활용하고 있다.

그러나 주택 재개발사업과 같이 재건축사업도 여러 가지 사업단계를 거치기 때문에 시간이 많이 걸린다.
 
내 집마련이 아니고 투자를 생각한다면 신중히 알아봐야 한다.


1) 추진절차
주택 재건축사업의 사업단계는 다음과 같이 추진한다.

기본계획 수립→ 안전진단--> 구역 지정 추진위 구성→조합설립 인가→
 사업시행 인가→ 관리처분계획 인가→ 이주 및 철거→
 분양 및 착공→ 입주 순으로 진행한다.
 

2) 재건축 수익성
땅값이 비싼 지역이 수익성이 높다.
 
땅값 비싸면 분양가가 높아지기 때문에 개발이익도 많아진다.  
 
개발이익이 많을수록 조합원의 추가부담금이 감소한다.
기존의 주택 면적보다 대지지분이 넓은 곳을 찾아야 한다.
 
그러면 나중에 원하는 면적의 아파트를  배정받고 분담금도 줄일 수 있다.

진입도로 등이 넓은 곳도 고려해야 한다.
 
진입도로 등이 확보돼 있지 않으면 도로 확보 등을 위해 땅을 추가로 매입해야 한다.
 
이 경우 조합원의 추가부담금이 늘어난다.

또한  고지대나 단독주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트도 안 좋다.
 
이런 곳은 층고제한에 걸릴 가능성이 높다.
 
이런 경우에도 그만큼 새 아파트의 가구 수가 줄어 조합원 부담금이 늘기 때문이다.

전체 대지면적에 비해 가구 수가 많은 곳도  가구 수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익 줄어든다.
 

3) 결론
재건축은 오래되고 낡은 아파트를 새 아파트로 짓는 사업이다.

노후되어 아파트생활이 불편하니 반드시  돼야 하는 사업이다.

하지만 사업단계를 거쳐야 해서 사업기간이 많이 걸린다.

새 아파트에 살고 싶은 마음은 누구나 바라지만 분담금도 발생한다.

그러나 시간은 빨리 지나간다 여유를 가지고 기다리다 보면 어느 날 희망하던 새 아파트에 입주할 수 있다.
 
또한 입주 안 하더라도 낡고 불편하던 아파트가 고급화되어 재산가치가 높아져서 내 자산이 불어난다.

 

2. 재개발
 

재개발은 열악한 주거환경을 개선하기 위해 하는 도시 정비사업이다.
 
주로 낡고 위험한 상태에 놓인 주택가에서 이루어진다.

재개발사업에 관심은 많지만 사업진행단계가 복잡해서  망설이는 투자자들이 적지 않다.
 
하지만 재개발사업은 사업 진행단계만 잘 알고 있으면 그렇게 어렵지도 않다.

재개발과 재건축사업이 같은 것으로 알고 있는 사람들이 적지 않다.
 
사업 진행 과정 등이 일부 비슷해서 그렇다.

그러나 두 사업은  서로 차이점이 있다.
 

1) 재개발 추진 절차
재개발 사업은 다음과 같이 추진된다.

기본계획 수립(예정구역 선정)→

정비계획 수립 및 정비구역 지정→

조합설립추진위원회 구성→ 조합설립인가 →사업시행 인가 →

조합원 분양 신청→  관리처분계획인가→ 이주 및 철거→ 분양 및 착공→ 준공 및 입주→조합해산
 

2)  1 주택 1 입주권' 원칙
재개발 지분은 '1 주택 1입주권'이 원칙이다.  
 
동일 재개발구역 내에 자신의 이름으로 주택이 여러 채 있다 해도 입주권은 하나만 주어진다.
 
나머지 주택은 현금으로 청산된다.

모든 지분을 입주권과 바꿀 수 있는 것은 아니다.  
 
지분이 턱없이 작은 경우에는 입주권이 나오지 않을 수 있다.

지구 지정 이후의 토지 분할(일명 지분 쪼개기),
 
단독·다가구주택의 다세대주택 전환하거나  건축물 분할 등으로 생겨난 지분에 대해서는 입주권이 주어지지 않는다.
 

3) 재개발 수익성
재개발 단계에 따라 주택가격이 달라진다.
 
일반적으로 구역 지정이나 사업시행인가 시점에 가장 많이 상승한다.
 
따라서 이 단계 전에 주택을 매입하면 향후 높은 수익 창출이 가능하다.

사업 진행 지연 등으로 자금이 장기간 묶일 수 있으니 주의해야 한다.

따라서 실수요자라면 사업시행 인가 난 곳을 선택하는 것도 바람직하다.

조합 내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 사업장은 조심해야 한다.
 
사업이 길어져 낭패 볼 수 있기 때문이다.

신축세대수가  조합원 수보다 많으면 일반분양을 통해 높은 수익 창출 할 수 있다.
 
반대로 조합원 수가 많은 곳은 수익성 낮아 재개발이 되더라도
 
분양가상한제가  적용되면  예전에 비해 사업성이 떨어진다는 점이다.

상한제 적용받으면 일반분양가가 낮아지고 그만큼 조합원 부담금이 증가한다.
 

4)  결론
재개발은  아파트에 주로 신축하는 재건축과 다르다.

주로 단독주택으로 기반시설도 열악하고 주거환경이 너무 낡고 노후되어 있다.

화재가 일어났을 때 소방차가 들어갈 수 없는 골목들로 이루어져 위험한 상태에 놓여 있다.

쾌적하고 깨끗한 환경에서 살 수 있다면 분담금도 있지만 재개발사업을 하는 게 여러모로 좋다.

향후 내 재산 가치도 오르고 입주까지 기다리지 않아도 사업단계별 집값이 오르니
 
부동산 분위기에 따라 프리미엄을 받고 매매할 수도 있다.
 
또한 아파트와 다르게 소규모의 주택을 적은 돈으로 투자해서 아파트 입주권을 받으면

더 높은 투자가치를 얻을 수도 있다.

 
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