부동산상식"전세금 안전하게 보호하기"

 

1. 전셋집 안전하게 지키는 방법

법률문제를 소홀히 할 경우 보증금을 날릴 수도 있다.
전세들 때에도 꼼꼼히 챙길 것들이 많다.
전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 전에 등기부등본을
통한 권리분석이 중요하다.
권리분석을 통해 이상이 없다고
판단되면 확정일자 받기, 전세권 설정, 전세금반환보증보험 가입 중 하나만 실
행해도 예기치 않은 사고를 미연에 방지할 수 있다.

1) 계약 전 등기부등본 꼭 확인하자
전세 계약 전 반드시 등기부등본을 발급해서  등기부상 소유자인지 확인해야 한다.
대리인과 계약할 경우 위임장과 주민등록증, 인감증명서 첨부를
확인하고 적절한 대리인인지 파악한 뒤 계약 체결한다.

2) 전세기간
세입자는 임대인과 합의해 6개월, 1년, 1년 6개월, 2년 등 자유롭게 전세기간 정할 수 있다. 세입자는 2년 미만으로 계약했더라도 2년까지 거주해도 된다.
집주인은 계약기간이 끝나기 두 달 전까지 반드시 세입자에게 집을 비워달라고 통보한다. 이때 내용증명을 보내는 등 근거서류를 마련해 두는 것도
나중에 분쟁 시 증거 자료가 된다.
만약 통보하지 않았다면
원칙'에 따라 계약이 자동적으로 2년 연장된 것으로 즉 묵시적 갱신이 되어서
같은 조건으로 자동연장된다.

3 ) 대출 작거나 없는 집 안전
가급적 집주인이 집을 담보로 은행 등에서 빌린 대출 규모가 적거나 없는 곳에 전세를 드는 게 안전하다.
불가피하게 대출이 많은 집에 세를 든다면 전세보증금을 받아 대출금을 일부 상환해야 한다는 계약조건을 다는 것도 방법이다.  대출금과 전셋값을 합쳐 매매가의 60% 이하인 집에 세를 드는 게 안전하다.
잔금 때(입주하는 날)까지 등기부등본을 확인하고 근저당이 추가로 설정되어 있는지 살펴보고 해야 나중에 위험하지 않다.
가등기·가처분 등이 설정되어 있는 집에 전세로 들어가는 것도 불안하다.
그리고 가압류가 있는 경우나 가처분· 가등기 등이 설정된 집은 전입신고와 입주, 확정일자를 받아도 임차권을 주장할 수 없기 때문에 법의 보호에서
벗어난다.

4 ) 확정일자
전세 계약 체결 후 반드시 전입신고와 함께 확정일자 받아야 한다. 확정일자를 받는 것은 해당일 전세 계약이 이루어졌고 임대차계약서가 존재함을 증명받기 위한 절차이다.
확정일자를  받아야 임차인은 '주택임대차보호법'의 보호를 받을 수
있는 자격 생긴다.
전셋집이 경매에 넘어가면 확정일자를 받아둔 계약서가 1순위 효력 발생한다. 확정일자를 받은 계약서를 분실하게 되면 효력을  잃게 된다.
확정일자 받기 위해서는 주민등록과 이사를 먼저 하고 확정일자에 따른
우선변제권은 이사를 한 뒤부터 효력 발생한다.  그래서 주소이전 없이 확정일자를 먼저 받는다고 해도 법적인 효력은 발생하지 않는다.
임대차계약서만 있으면 주소지에 있는 동사무소에서 쉽게 확정일자 받을 수 있다.

5)  전세권 설정
전세보증금에 대한 권리를 등기부등본에 공시하는 것은 보증금 회수에 있어 확정일자보다 더 강력한 방법이다.
전세권 등기를 하면 나중에 임대인이 담보를 제공하더라도 본인의 권리가 등기된 날로 확정된다. 그래서 나중에 설정된 근저당권 등기보다 우선하여 보호받을 수 있는 점에서는 확정일자의 효력과 동일하다.
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 경매 청구를 할 수 있다.
전세권을 양도 또는 담보로 제공할 수 있을 뿐 아니라 임차기간 내에서 타인에게 전전세 또는 재임대도 할 수 있다.

6) 전세금반환보증보험가입
전세금반환보증보험 가입해서
전세금 보호를 받을 수 있다.
나라에  경제위기가 일어나고 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 많이 발생하면서 주목받게 된 전세금 지키기 방법으로 많이 가입한다.
보험료가 추가로 지불된다는 것이 단점이지만, 계약만료 후 집주인이 전세금 돌려주지 않을 경우 보험회사가 대신 전세금 지급한다.

2. 리뷰

요즘 핫이슈로 빌라왕 사태(조직적. 전세보증금사기)가 일어났다.
정말 소중한 돈을 잃게 되어 안타까운 일이다.
가장 사기를 많이 당하는 것은 2030 젊은이다. 부동산 계약 경험도 없고
세상물정을 잘 모르기 때문이다.
전세계약 하기 전 전문가에게 도움을 받고 최소한 부동산등기부 등본을 꼭 확인해야 한다.
잔세금반환보험 가입이 100% 보장이 안되고 가입하기도 조건이 까다로워서 확실한 전세금안전보호장치가 안된다.
우리나라에만 있는 전세제도는 장점이 많다.
월세가 부담이 되거나, 대출 이자가 적을 경우 전세금대출로 좋은 전셋집을 마련할 수 있어서 좋은 제도다.
이제 좀 더 나은 정책이 마련되어
소중한 전세금을 못 받는 일없이
확실하게 보호받아
마음 편히 살 수 있어야 한다.