부동산 상식"등기부 등본 보는 법"

1. 들어가기

 

부동산 관련 공적 장부 서류인 '등기부등본'은 사람으로 치자면 주민등록등본에 해당한다고 할 수 있다.

 

이 서류에는 해당 부동산의 위치, 면적, 소유권, 권리관계 등이 상세하게 나와 있다.

부동산을 살 땐 기본적으로 등기부등본을 확인해 문제가 없는지 살펴봐야 한다.

전셋집 등을 고를 때도 마찬가지다.

 

일반인도 관련 용어만 이해하면 등기부등본을 통해 권리관계를 어렵지 않게 분석할 수 있다.

2. 부동산 정보 보고서 '등기부등본'

 

부동산 권리관계 등의 정보가 담긴 등기부등본을 관공서에 비치하고 있다.

 

일반에 공시등기부등본을 보면 해당 부동산의 정확한 실체, 소유권 변동 과정 등을  파악 가능하다.

등기부등본은 일종의 공시 서류로 부동산 소유주가 아니더라도 열람이나 발급 가능하다.

기본적으로 전국 시·군·구청을 통해 발급받을 수 있지만,

 

요즘은 부동산 등기 전산화 이후, 대법원 인터넷 등기소 (www.iros. go.kr)에서도 열람 발급 가능하다.

부동산 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.

 

3. 표제부

 

등기부등본 첫 장에 자리 잡고 있는 표제부에는 해당 부동산의 위치, 면적, 용도 등을 기재.

 

자기 집의 등기 면적을 알아보려면 건물 등기부등본의 표제부를 보면 확인 가능하다.

표제부에 기재되는 내용은 토지, 건물 등 부동산의 종류에 따라 약간씩 다르다.

 

토지의 경우엔 지번· 지목 • 면적, 건물의 경우에는 지번·구조·용도 · 면적 등을 기입한다.

아파트 등 집합건물은 동 전체에 대한 표제부와 개별 가구에 대한 표제부 등의 두 부분으로 구분되어 있다.

 

4. 갑구

 

갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 기재되어 있다.
예를 들어 A가 해당 부동산을 사면 그 이름이 새로운 소유권자로 갑구에 등재한다.

 

즉  A가 다시 B에게 부동산을 팔면 A의 이름이 지워지고 대신 B의 이름이 등재된다.

이때 만약 B가 A로부터 부동산을 구입하고도 등기부등본에 이름을 올리지 않으면  

 

B의 소유권 행사는 불가능하다.

 

갑구에는 소유권 제한을 의미하는 압류 가압류 가등기 가처분 예고등기 경매신청등기 등이 기록되어 있다.

그래서 등기부등본 갑구를 살펴보면 소유권에 문제가 있는 부동산인지 확인 가능하다.

2006년 6월 1일 이후 구입한 부동산은 등기부등본 갑구에  권리자 및 매매대금의 실거래가를 표시하고 있다.

 

 

5. 을구

 

등기부등본을구에는 소유권 이외의 권리관계를 표시한다.

설정된 권리의 종류에 따라 을구에 저당권 전세권 지역권 지상권 등이 표시된다.

해당 부동산에 설정된 권리가 없는 경우 등기부등본 을구 자체가 없을 수도 있다.

 

이런 부동산이 가장 안전하고 좋은 부동산이다.

 

6. 등기부등본 분석요령

 

부동산 등기부등본은 일종의 정보 보고서이다.

해당 부동산이 투자가치가 있는지, 문제는 없는지 등은 등기부등본에 담긴 정보를 세밀히 분석하면 판단 가능하다.

 

7. 마무리

 

등기부등본은 부동산 계약할 때 반드시 권리관계를 확인해야 한다.

우선 실제 등기자와 매도인이 일치하는지 여부  즉, 소유권자와 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인 가능하다.

 

신분증을 위조하는 경우도 있으니 신분증을 복사하고 신분증 진위여부도 확인할 수 있다.

소유권자와 매도자가 일치하지 않으면 등기부등본상 소유자의 인감이 첨부된 위임장을  받아야 한다.

압류 가압류등 권리가 복잡한 등기부 부동산은 계약을 피하는 게 안전하다.

깨끗한 부동산은 을구가 아예 없다.

하지만 대부분 근저당권이 설정되어 있다. 

 

등기부등본 을구에 근저당권이 설정된 부동산은 채권자가 빚을 갚지 않을 경우 기본적으로 경매 처분한다.

이런 부동산에 전세로 이사할 경우 마음 편하게 살 수 없다.

매매가가 채권최고액과 전세금을 합친 가격보다 높다면 문제가 없지만,

낮다면 전세금 일부를 날릴 수도 있기 때문이다.

요즘은 경제가 불안한 시대를 살고 있다.

부동산 전문가가 아니더라도 부동산상식에 조그만 관심을 가지면 내 소중한 재산을 지킬 수 있을 것이다.