전세사기 당했을 때 최대한 빨리 해야 하는 조치들

전세사기 때문에 돈 잃고 법적대응하느라 시간,비용 들고 여러가지로 고통스럽다.

 

아직도 뉴스를 보면

전세사기를 당해서 큰돈 잃고

삶의 의욕조차 잃어버린

피해자들의 소식이 들려옵니다. 

 

전세사기를 당하지 않게 예방하는 것이 제일 좋겠지만

꼼꼼하게 알아보고 조심하고 해도

전세라는 제도 자체가 가진

취약점과 한계가 있기 때문에

안타까운 피해가 아직도 많이 생겨나는 것 같습니다.

 

먼저 알아두면 좋은 전세금 관련 부동산 상식입니다.

 

부동산 상식 전세금 안전하게 보호하기

부동산상식"전세금 안전하게 보호하기"

 

전세사기 대비 최우선변제금이란?

부동산상식 전세사기를 대비하자! '주택임대차보호법' 최우선변제금 알아보기

 

하지만 이렇게 꼼꼼하게 알아두고 대비한다 해도

100퍼센트 집주인의 사정을 속속들이

알 수 없기 때문에 

별일 없이 평온하게 살다가도 

이사를 가야 할 때가 다가온다던지

아니면 집으로 갑자기 법원에서 우편물이 온다던지

집이 경매로 넘어갔다는 청천벽력 같은 소식이

갑자기 찾아오면서

내가 전세사기를 당할 위험에 처했구나

그제야 알게 되는 경우도 많이 있습니다. 

 

그래서 오늘은

자신이 전세사기를 당할 위험에 처해있다고

판단이 될 때에 

어떤 조치부터 취하고

어떻게 대처해야 할지를 알아보겠습니다.

 

전세사기에 대처하는 행동요령

1. 등기부 등본 확인 후 자신의 순위를 확인한다.

 

가장 먼저 해야 될 행동으로는 자신의 권리 순위를 확인하는 것입니다.

그래야 추후 조치를 어떻게 할 것인가를 판단할 수 있겠지요.

 

검색창에 "인터넷등기소"를 검색하세요.

열람/발급 항목으로 들어가서

살고 있는 집 주소로 검색합니다.

 

소정의 발급비를 내고 등기부를 열람을 해보면 

표제부, 갑구, 을구 등이 보이는데

여기서 우리가 봐야 할 것은 '을구'입니다.

만약 본인이 전세권 설정을 해놓았다면

자신이 이름이 여기에 보일 것입니다. 

 

2. 임대차 현황 확인서를 확보한다.

 

부동산을 통해서 정당한 절차로 전세계약이 진행되었다면,

임대차현황 확인서를 받았을 것입니다.

만약 받지 않았다면 공인중개사에게 귀책사유가 있으므로

한시라도 빨리 계약을 담당했던 공인중개사에게 연락하십시오.

 

말했던 등기부 등본에 기재되어있지 않은

임차인들의 현황서를 기점으로

본인의 순위를 다시 확인하면 됩니다.

임차인 순위는 전입신고와 확정일자 중 늦은 날 기준입니다.

 

3. 현재 건물의 시세가 어느 정도 인지 확인해 본다.

 

자신의 순위를 알았다면

현재 살고 있는 집의 시세가

어느 정도인지 알 필요가 있습니다.

 

네이버 부동산이나 직방, 다방, 부동산 114등

최대한 여러 방법을 이용해 시세를 파악하십시오.

아니면 곧 대법원에서 감정평가서를 볼 수 있게 해 주니

그것을 참고하여 감정가가 얼마나 나왔는지 확인할 수 있습니다. 

 

4-1 자신이 선순위자인 경우 취할 수 있는 행동

 

본인이 만약 선순위자라면 선택을 할 수 있습니다.

*배당을 받을지 받지 않을지를 결정하는 것입니다.

 

*배당이란?

경매에 넘어간 집이 낙찰된 금액을 바탕으로

권리 순위대로 돈을 나누어 주는 돈을 말합니다.

 

배당을 받는 것의 장점과 단점이 있습니다.

일단 장점은 돈을 비교적 빨리 어느 정도 받을 수 있다는 점입니다.

그러나 단점은 낙찰가가 낮으면 전세보증금 액수보다 적은 돈을 받게 되는 것입니다. 

 

예를 들어 받아야 하는 전세보증금이 2억인데 

배당금으로 1억밖에 받지 못한다면 1억을 손해 보게 되는 것이지요.

 

그래서 앞서 현재 살고 있는 집의 시세가 얼마나 되는지 확인해 보라고 한 것입니다.

그것을 통해 배당금이 얼마나 될지 가늠해 볼 수 있기 때문입니다. 

 

배당신청을 안 하기로 결정하게 되면

낙찰자가 나타나기를 기다려야 합니다.

낙찰자가 인수하는 권리가 되므로

낙찰자가 전세보증금 모두를 돌려줄 의무를 가지게 됩니다.

경매 낙찰 때까지 시간은 상당히 걸리게 되지만

급하게 이사를 가야 한다거나 하는 경우가 아니라면

괜찮은 선택입니다. 

 

 

4-2 자신이 후순위자일 때 할 수 있는 행동들

 

순위를 확인해 보았더니 자신이 후순위인 경우

먼저 심심한 위로를 전합니다.

앞으로 갈 길이 가시밭길인 데다가

온전히 돈을 받지 못할 가능성이 크기 때문에

미리 마음의 대비를 하는 것이 좋습니다.

 

등기부 등본을 확인하지 않은 것이 너무나 큰 실수라고 할 수 있겠습니다.

 

만약에 중개사가 계약 전에 

임대차 현황서를 보여주면서

등기상 위험 부분을 고지하지 않았다면

중개사의 귀책사유가 될 수도 있습니다.

손해배상책임보험에 대해서 따져보고

신의성실의 원칙을 다 하지 않은 것으로 

구청, 공인중개사 협회, 국토부에 신고 등

모든 법적 조치를 다 하십시오.

 

그러나 사실상 전세보증금을 받기는 매우 어려운 경우입니다.

그래서 후순위채권이라는 것이 아주 무서운 것입니다. 

 

5. 낙찰 이후에 진행될 일들

 

낙찰자가 건물에서 권리를 행사하려면

*명도가 완벽하게 진행이 되어야 합니다. 

 

*명도란 세입자가 집을 비워서

점유권을 현실적으로 넘겨주는 것을 말합니다.

 

전세보증금 받기 전에는 못 나가겠다

버티면 명도 소송으로 가게 됩니다.

명도 소송으로 간다고 해도

6개월이나 걸리고 소송비용까지 발생하니

낙찰자의 성향에 따라 다를 수 있습니다만, 

낙찰자는 어떻게 해서든

세입자를 내보내려고 할 것입니다.

그래서 이런저런 요구조건을 들어주려고 

할 수도 있습니다. 

 

판례상 전세보증금은 유치권이 성립되지 않습니다.

그러므로 낙찰자에게 최소한 이사비용이라도 요구하십시오.

 

그리고 낙찰대금에서 전세금을 못 받는다고 해도

채권이 사라지는 것은 아니므로

반드시 집주인을 고소해 압류절차는 꼭 해놓으십시오.

오랜 세월이 지나더라도 받을 돈은 받아야겠지요.