부동산 관련 법 이것 만은 꼭 알아두자 "주택임대차보호법"

주택임대차보호법이란?

수많은 주택들과 빌려주는 사람과 빌리는 사람의 갈등은 끝이 없다.

 

부동산은 가격이 매우 비싸기 때문에 실질적으로 소유권을 가지는 매매보다 임대를 해서 실사용하는 경우가 많지요.

옛날에는 임차인(빌리는 사람)이 절대적으로 불리하기 때문에 임대인(빌려주는 사람)의 횡포에 노출되어

많은 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 그런 임대관계에 있어서 임차인을 보호해야 한다는 목적으로 만들어진 법이 

바로 주택임대차보호법입니다. 

자신이 임대인으로서 보다 임차인으로 살아가야 할 날이 많다면 반드시 주택임대차보호법에 대하여 숙지하고 있어야만

자신의 재산과 권리를 지킬 수 있을 것입니다. 

모르면 당한다는 말은 진리입니다. 

 

핵심만 쉽고 간결하게 알려드립니다.

 

 

 

주택임대차 보호법의 특징

주택임대차 보호법은 '특별법'입니다.

특별법이라는 것은 '특별법 우선의 원칙'이 적용됩니다.

무슨 말이냐 하면

일반법인 민법보다 특별법인 주택임대차보호법이 우선한다는 말입니다. 

주거용 건물의 임대차에 관하여 여러 민법조항이 있지만,

그런 민법의 규정보다 더 우선해여 주택임대차보호법을 적용한다는 말이지요.

 

그리고 주택임대차 보호법은 편면적 강행규정입니다. 

단어가 어렵지요? 편면적이라는 말은 한쪽편만 들어준다는 것입니다.

여기서는 일반적으로 약자인 임차인(빌리는 사람) 편을 들어준다는 것을 말합니다.

간단히 설명하자면 '임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다'는 것입니다. 

예를 들어 임대계약은 최소한 2년은 보장해주는 것이 주택임대차보호법의 규정인데

집주인이 1년만 계약하자고 하고 계약서를 쓰고 1년 뒤에는 나가라고 해도

이 법률이 보장하는 2년 동안은 원하는대로 거주할 수 있는 권리가 있다는 말입니다. 

 

 

 

 

주택임대차보호법의 적용범위

(1)공부상의 표시보다 실제 주거용으로 사용하고 있느냐가 기준이 된다.

건축물대장이나 등기부등본상에는 상업용건물이라고 명시해놓고 있어도

실제로 상업용으로 쓰고있는게 아니라 사람이 살고 생활하는 주거용으로 실사용하고 있다면

주택임대차보호법의 대상이 됩니다. 

 

(2) 무허가 건물이나 미등기 건물도 적용대상이다.

그 건물을 빌려서 주택용도로 쓰고만 있다면 그 건물이 허가를 받지 않은 건물이라도 등기를 마치지 않은 건물이라도

주택임대차보호법의 대상이 됩니다.

 

(3)등기하지 않은 전세계약도 보호대상

다른 말로 채권적 전세라고도하는데요, 전세권 등기를 하지 않아도 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

(4) 소유자가 아니더라도 임대권한을 가진 자와 계약을 체결한 때에도 보호를 받을 수 있다.

주택임대차 보호법은 반드시 소유자와의 계약이 아니더라도 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 자(명의신탁자 등)

와의 사이에서 임대차계약이 체결된 경우를 포함하여 보호해 줍니다.

 

 

주택임대차보호법이 보호해주는 권리들

1. 최단기 보장

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 2년으로 봅니다.

정말 특수한 경우를 제외하고 임차인(빌리는 사람)은 2년 동안은 방해받지 않고 살 수 있는 권리가 있다는 말입니다.

다만 임차인은 본인이 원한다면 2년 미만의 기간만 살고 나가도 됩니다. 

 

2.묵시갱신

자 평화롭게 살다가 2년이 지났습니다. 그러면 집을 비워줘야 할까요?

임대인(빌려주는 사람)이 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 더 이상 임대 안 한다고 통지하거나

계약조건 변경을 통지하지 않는다면 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

즉 계약기간 지났는데도 집주인이 별 말이 없다면 그냥 똑같이 평화롭게 최소 2년 더 살면 됩니다.

 

단! 주의사항이 있습니다.

임대료를 두 번 이상 연체하거나 집을 훼손하거나 하는 등의 '임차인으로서의 의무'를 현저하게 위반한 경우는

집주인에게 더 이상 임대차 연장을 해주지 않을 권리가 생깁니다.

 

3. 갱신요구권

임차인(빌리는 사람)이 기간 내에 계약갱신을 요구할 수 있고

임대인(빌려주는 사람)은 정당한 이유 없이 거절할 수없습니다.

 

4. 대항력 보장⭐⭐⭐ 매우 중요!

대항력이란 계약관계의 당사자가 아닌 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

말이 좀 복잡하지요? 간단하게 말하면 집주인이 바뀌어도 나는 이 집에서 계속 살 권리를 보장한다는 것입니다.

이 대항력이 있느냐 없느냐에 따라 내 재산을 지킬 수 있을지 없을지가 결정되는 것입니다. 

 

단! 대항력을 가지기 위해서는 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아놓아야 합니다.

 

확정일자란? 보증금 액수와 확정일자인을 받아 그 존재와 금액을 인정받을 수 있는 제도로

보증금액수의 담합을 방지하고 경매에서 우선 변제순위를 확정하는 기능을 합니다.

 

이 확정일자가 집에 걸려있는 말소기준권리(저당권, 근저당권 등)의 날짜보다 빨라야 합니다. 

이 대항력은 전입신고 다음날 효력이 발생합니다. 

예를 들어 1월 2일에 전입신고를 했다면 1월 3일부터 효력이 발생한다는 말입니다.

이 말소기준권리보다 전입신고가 늦으면 대항력이 없는 임차인이 됩니다.

이 말이 얼마나 무서운 것이냐면

새 집주인이 전세보증금을 주지 않고 쫓아내도 법적인 문제가 없다는 말입니다.

임대차 보호법이고 뭐고 보호 못 받아요.

반드시 숙지하시길 바랍니다. 

 

 

 

 

5. 보증금의 회수 보장

대항력을 갖춘 임차인에게는 우선변제권이라는 권리가 생깁니다.

만약에 살고 있는 집이 경매에 넘어가 팔리게 됐을 경우

후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 

돈 받을 순위를 결정하는 것이 바로 앞서 말한 전입신고와 확정일자입니다.

그래서 다시 한번 강조합니다. 

모르면 당합니다. 반드시 숙지하세요.

 

6. 최우선변제권

그러면 후순위 임차인은 돈 한 푼도 돌려받지 못하나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 

소액임차인의 최우선변제권이란 것이 있는데요.

선순위저당권보다 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있는 권한이 있습니다.

그 기준은 아래와 같습니다.

 

지역	보증금의 액수	보증금 중 일정액 범위
서울특별시	1억 5천만원 이하	5천만원
과밀억제권역	1억 3천만원 이하	4천3백만원
광역시	7천만원 이하	2천3백만원
기타 지역	6천만원 이하	2천만원

<2022.9.30 기준>

 

최우선변제권은 소액임차인이 살던 집이 경매되는  상황에서 소액임차인에게 최소한의 보증금을 보장하려는 약자 보호제도로서 그 의미가 있습니다. 

 

7. 주택임차권등기명령제도

새로운 집으로 이사 가야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다.

보증금 돌려달라고 하면 집주인이 늘 하는 말이 있지요.

"다른 세입자가 들어와야 돈을 돌려주지!"

이사는 가야 하는데 받을 돈은 안 주고 참 속 터지는 상황에 처한 사람들이 많이 있습니다.

그런 사람들을 보호하기 위해 있는 것이 주택임차권등기명령제도입니다.

임차인(빌리는 사람)이 집을 비우고 떠나더라도 등기부 등본상에 임차권을 등기해 놓으면 우선변제권이 유지가 됩니다.

임차권 등기 없이 이사 가면 대항력이 사라지니 반드시 임차권등기를 하십시오.

 

새로 집을 빌리려는 사람 입장에서도 등기부 등본을 떼 보았을 때 임차권등기가 있는 집은 쳐다도 보지 않는 것이 좋습니다.  집주인이 보증금을 잘 안 돌려주는 사람이라는 증거니까요.