자영업자라면 필수 지식! 상가 임대차 보호법에 대해서 알아봅시다.

요즘 자영업 하는 분 들 많으시죠.

탕후루 같은 히트 상품이 있으면 

너도나도 몰려들어서

탕후루 집 옆에 탕후루 집을 차리기도 합니다.

탕후루는 맛있다.

 

 

그렇게 자영업을 시작하는 것은 좋은데

역시나 건물주에 비해 자영업자는 

상대적 약자이므로

임대차 관계에 있어서 불이익을 받는 경우가 많았습니다.

그래서 소상공인을 보호하기 위해 

상가건물임대차보호법이라는 것이 있는데요.

핵심만 간결하게 알아보겠습니다.

 

 

 

상가건물 임대차 보호법 핵심만 알아보기

 

상가건물 임대차 보호법의 보호 범위

 

제2조 [적용범위] 

이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다.

다만, 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐

대통령령으로 정하는 보증금액을

초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

즉 이 법은 고액의 보증금을 낼 수 있는

큰 기업들보다는 소상공인들을 보호하겠다는

의지가 보이는 법입니다. 

 

그렇기 때문에 더더욱 자영업을 준비하는 

사람들은 필수적으로 알아두어야 하는 법이겠지요.

 

상가건물 임대차 보호법의 적용 요건은...!

 

(1) 사업자등록의 대상이 되는 건물일 것.

 

비영업용 건물이나 비사업용 건물은 해당하지 않습니다.

그러나 주택임대차보호법과 마찬가지로

공부상의 용도보다

실질적으로 사용하는 것이 영업용이냐 아니냐로

상가임대차보호법의 대상인지가 판단됩니다.

 

(2) 영리 목적으로 상가를 사용해야 함.

 

예를 들어서 단순히 판매물품을 보관만 하는

창고용 도로 사용하고 있다면

보호대상이 되지 않습니다.

그러나 판매행위 등 영리를 목적으로 하는 

행위가 같이 이루어진다면 보호대상이 됩니다.

 

(3) 환산 보증금액수가 일정액 이하여야 함.

 

앞서 언급한 바와 같이

대통령령으로 정해놓은 

보증금액만 보호받을 수 있습니다.

 

환산보증금 한도액 기준

서울	9억원
과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천만원
광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주	5억 4천만원
기타지역	3억 7천만원

<2022.09.30. 기준>

 

 

 

상가건물임대차 보호법이 보호 해주는 것들

 

1. 임대차 최단 보장기간

 

2년을 보장해주는 주택임대차보호법과 달리

상가임대차 보호법의 보장기간은 1년입니다.

다만 주택임대차보호법과 마찬가지로

임차인(빌리는 사람)은 1년 미만으로 상가를 사용하고

나가도 됩니다.

 

 

 

2. 계약갱신요구권

 

그동안 상가의 건물주들은

장사가 잘 안되면 나 몰라라 하다가

갑자기 대박이 나서 장사가 잘되면

자신들이 직접 장사를 하겠다며

계약갱신을 거부하고 임차인을

내보내는 악행을 저지르는 경우가 있었습니다.

 

그런 경우를 막기 위해

상권을 부흥시킨 임차인들의 피와 땀을 보호해 주기 위해

기존 5년간만 계약 갱신을 할 수 있었던 권리를

최장 10년으로 확대 하였습니다. 

 

거기에 더해 기존에는

법으로 정해진 환산보증금 이내의

임차인에게만 10년 기간을 허용해 주다가

지금은 환산보증금을 초과한 임차인도 허용되었습니다.

 

5년이 지나면 무조건 피눈물을 흘리며

상가를 비워줘야 했던 소상공인들을

보호하기 위해 개정된 것이지요.

기존 임차인들에게는

악마의 5년이라고 불리며

많은 괴로움을 주었는데요.

10년으로 연장되면서 그나마 나아졌다고 볼 수 있겠습니다.

 

단! 몇 가지 경우에는 임대인(빌려주는 사람)이 갱신을 거절할 수도 있습니다.

 

임차인(빌리는 사람)이 3기에 해당하는 임대료를 연체한 경우

임차인이 거짓이나 부정을 통해 임차한 경우

서로 합의한 경우

임대인의 동의 없이 일부를 전대(빌린 것을 다른 사람에게 빌려주는 것) 한 경우

임차인의 고의 과실로 건물이 파손된 경우

등이 있습니다. 

 

그러나 임대인의 자유로운 재산권 행사를 못하게 한다는

비판적인 여론도 있기에 추후 개정될 가능성도 높습니다.

 

 

 

3. 대항력 ⭐⭐⭐

 

주택과 마찬가지로 상가도 대항력이 매우 중요합니다. 

주택의 경우에는 확정일자를 받는 것이었지만

상가의 경우에는 거기에 더해

사업자등록을 마치는 것이 중요합니다.

 

상가건물주가 근저당 등을 설정한 날짜보다 

사업자등록일이 더 빠르면 

대항력이 있는 임차인이 되므로 

그대로 영업할 수 있는 권리를 가지고

추후 상가를 비우고 나갈 때는 

새 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 

 

 

 

4. 최우선변제권

 

주택의 경우와 마찬가지로

상가에 대해서도 소액임차인에게는

최우선변제권이 주어집니다.

 

최우선변제에 해당하는 경우는 아래와 같습니다.

 

지역	최우선변제 해당 금액 범위	최우선변제 받는 금액
서울	6천5백만원 이하	2천2백만원
과밀억제권	5천5백만원 이하	1천9백만원
광역시, 안산, 용인, 김포	3천8백만원 이하	1천3백만원
그 밖의 지역	3천만원 이하	1천만원

 

 

 

 

 

5. 권리금 회수 기회의 보호

 

상가에는 주택과는 다른 요소가 있지요.

바로 권리금이라는 것이 존재합니다.

 

권리금의 법적 정의는

임대차 목적물인 상가건물에서

영업을 하는 자,

또는 영업을 하려는 자가

영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우,

상가건물의 위치에 따른 이점 등

유 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서

임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는

금전 등의 대가를 말한다.

이렇게 정의하고 있습니다. 

 

이 권리금은 임차인들끼리의 계약이지

임대인과는 무관 합니다.

 

임대인은 이 권리금 계약에 대해서

방해하면 안 되며

방해를 했다면 손해배상을 해줘야 합니다.

 

예를 들어

신규 임차인에게 권리금을 요구하는 행위,

기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위,

기존 보증금과 임대료 수준을 주변 상권에 비해 현저히 높게 받으려는 행위,

그밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위 등이 있습니다. 

 

 

 

 

새로이 사업을 시작하는 것도 신경 쓸 것이 많고 힘든데

이렇게 상가임대차보호법까지 알려니 

머리가 복잡하지요?

그러나 소중한 내 재산을 지키기 위해서는

이 정도 부동산 지식은 필수로 알아두는 것이 좋습니다.

많은 소상공인 여러분의 건승을 기원합니다.